086-441-5010人の死の告知について
不動産取引に際して、契約書に定められた境界や地盤、騒音、電波障害、建物の状況などを借主や買主に告げる「告知書」と言うものがありますが、その中で、事件、事故の項目に関し、先日、国交省より「宅地建物取引業者により人の死の告知に関するガイドライン」が公表されました。
「人の死の告知に関するガイドライン」公表の背景
現在は、不動産取引をするうえでも人の死が大きく影響を及ぼすことから、不動産トラブルを回避するためにも、売主や貸主が把握していること借主や買主に対して告知することになっています。
しかし、現在は対象不動産での人の死に関して明確な調査や告知に係る判断基準がないことから、未告知によるトラブルや単身高齢者の入居が困難になるなどの問題があります。
そのようなことから、人の死が生じた不動産の取引に際しての宅建業者の判断基準となるガイドラインが制定されました。
告知の原則
告知については原則として、
「不動産取引の際し、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。」
となっています。
告知をしなくてもよい場合
裁判例や取引実務等も踏まえ、現時点で妥当と考えられる一般的な基準をとりまとめたものとして、一般的な基準として告げなくてもよい場合は、
①【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など。特殊清掃等が行われた場合は除く。）。
②【賃貸借取引】取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね3年間が経過した後。
③【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死 ※事案発覚からの経過期間の定めなし。
また、
・告げなくてもよいとした②・③の場合でも、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要がある。
・告げなくてもよいとした①～③以外の場合は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告げる必要がある。
・人の死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合等は告げる必要がある。
・告げる場合は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因及び特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げる。
などが求められています。
なお、事案の存在について故意に買主・借主へ告知しなかった場合等には、民事上の責任を問われる可能性があります。
当社としては・・・
大切なことは
上記、事項に該当しない場合であっても、お取引き後に周辺や隣地の方から借主や買主が聞きトラブルとなることを考慮しますと、しっかり売主さまより聞き取りを行い、できるかぎりのことを買主さまへ告知することがトラブルの未然防止の観点から重要であると当社では考えます。
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