倉敷市｜市街化調整区域の不動産売却を成功へ｜既存宅地・開発許可・農地活用のポイント

倉敷市の市街化調整区域でも売れる！既存宅地・開発許可・農地売却を活かす最強の不動産戦略

公開日：2025/02/04

【倉敷市の市街化調整区域でも不動産は売れる？既存宅地・開発許可・農地売却を活用した最適戦略】

倉敷市内で不動産を売却しようとお考えの方の中には、「市街化調整区域にある物件は需要が少なく、売りづらいのでは？」と心配される方も多いのではないでしょうか。

確かに、都市計画法による厳格な開発規制や農地法の制限など、注意点が多いのも事実です。

しかし一方で、既存宅地として認められる場合や「開発許可」等の特例制度を活用できるケース、さらには農地として売却できる道もあるため、市街化調整区域の物件でも十分に売却可能となることがあります。

本コラムでは、倉敷市が公開している「開発許可の手引」をもとに、市街化調整区域の不動産売却について詳しく解説いたします。

市街化調整区域とは？

倉敷市は都市計画区域内で「市街化区域」と「市街化調整区域」に分かれています。

市街化区域：すでに住宅や商業施設が建ち並んでおり、これからも市街化を促進する区域。開発や建築のハードルが比較的低い。
市街化調整区域：原則として市街化を抑制すべき区域。農地や山林などが多く残り、原則として開発行為や建築物の建築はできないため、一般的には売却が難しく感じられがち。

しかし、市街化調整区域にある物件でも、要件を満たせば建替えや開発が認められる可能性があることから、売却先が見つかることは十分にありえます。

倉敷市「開発許可の手引」に見る重要ポイント

法律のイメージ

倉敷市のホームページには、「開発許可の手引き」が公開されていますが、ここでは代表的な3つのポイントを押さえておきましょう。

1．既存宅地の要件

市街化調整区域内でも、「既存宅地」として確認を受けた土地であれば、建替えができます。具体的には、過去に合法的に住宅が建築されていた実績があるか、過去から宅地並み課税がなされていることや、建物が一定期間そのまま利用されていたかなどの条件を満たしていることが必要です。既存宅地であれば住宅の再建築できるため、売却しやすくなります。

2．34条第11号などの開発許可

農地転用の許可や、都市計画法34条に基づく開発許可が適用されることで、一定規模の宅地開発が認められる事例があります。ただし、申請には詳細な手続きや書類の準備が必要で、倉敷市独自の基準も考慮する必要があります。このような特例を活用できる見込みがあれば、市街化調整区域内でも買い手が見つかる可能性が高くなります。

3．農地の扱い

市街化調整区域には多くの農地があります。農地を宅地転用して売却する場合は、農地法の転用許可や開発許可など許可が得られるかなど複数の手続きが不可欠です。しかし、逆に農地として購入できる資格のある方に売却する方法も考えられます。需要は決して多くありませんが、農地を必要としている農業従事者などは、資格があれば農地を直接購入できますので、こうした買主をターゲットにすれば、当地として売却が可能というケースも存在します。

市街化調整区域の不動産が売れる3つの理由

1．利用目的が明確な買主がいる

市街化調整区域内の農地や山林などを探している方は、農業目的など、明確な意図をもって探しているケースが多いです。農地としての売却になりますので、価格は安くなりますが、自分が求める条件に適合すれば、立地や利便性よりも地勢や価格を重視するため、意外とスムーズに取引が進むことも少なくありません。

2．既存宅地としての建替え需要

既存宅地であれば、建替えによる新築や増改築が認められるため、買主にとっては居住を目的とした物件になります。築古の建物であっても、新築を視野に入れた売買が成り立つため、「建替え可能な土地」としてアピールできれば注目度が高まります。

3．開発許可を活かした宅地化

農地法や都市計画法の開発許可を活用することで、宅地への転用が可能になる場合があります。一定の幹線道路沿いでは沿道サービス施設であれば、開発許可を得ることが可能な場合もあります。いずれの場合も、専門知識や行政手続きへの理解が不可欠となりますが、買主側のニーズや状況に合った方法を提案できれば、スムーズな売却につながります。

売却の手順と注意点

現地調査・法的制限の確認
- 市街化調整区域内の用途・既存宅地の有無を確認
- 農地法（農地転用許可）の必要性をチェック
行政との事前協議
- 倉敷市の窓口や農業委員会に相談
- 「34条第11号」を含む開発許可の可能性、農地としての売却可否を精査
売却プランの策定
- 既存宅地として売るか、農地として売るか
- 転用の見込みがあるかどうか
- 価格査定と売出し戦略（売却先のターゲット設定など）
売却活動・買主との調整
- 制限事項や必要な手続きについて正確に説明
- 資格を有する農業従事者へ向けた情報発信（農地売却の場合）
契約・許可申請
- 売買契約時に特約として制限や条件を明記
- 必要書類の準備や役所への提出、審査・許可を経て引き渡し

おおたか不動産がお手伝いします

市街化調整区域の不動産売却には、市街化区域にはない特有の法的制限や手続きが伴います。「既存宅地として認められるか」「34条第11号などの開発許可は使えるか」「農地のまま売却したほうが良いのか」など、検討すべき項目は多岐にわたるでしょう。

私たちおおたか不動産は、倉敷市内で培った豊富な知識と経験をもとに、市街化調整区域の不動産売却も多数サポートしてまいりました。行政との協議や開発許可の手続き、農地法の対応など、専門的な部分も含めてワンストップでフォローいたします。「こんな物件でも売れるの？」と迷われている方も、どうぞお気軽にご相談ください。